EXIGIBILITE DES « LOYERS COVID » : LA COUR DE CASSATION CONFIRME
Nous vous l’exposions dans un précédent article publié sur ce site : par trois arrêts rendus le 30 juin 2022, la Cour de cassation tranchait enfin la question délicate de l’exigibilité des loyers commerciaux pendant les périodes de fermeture imposées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire.
Cette jurisprudence a rapidement mis fin aux incertitudes des praticiens du droit, et a permis d’uniformiser les décisions rendues par les juridictions de première instance et d’appel à compter du second semestre 2022.
Par deux nouveaux arrêts rendus le 23 novembre 2022 (pourvois n° 21-21.867 et n°22-12.753, publiés au Bulletin), la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme sa position de principe.
Les deux arrêts commentés concernaient, une fois de plus, des baux commerciaux portant sur des biens immobiliers situés dans des résidences de tourisme.
En raison des mesures relatives à la lutte contre la propagation du Covid-19, les locataires avaient cessé leur activité de la mi-mars 2020 jusqu’au 2 juin 2020, puis se prévalaient d’un taux d’occupation en forte diminution, avant une nouvelle fermeture décidée par le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020.
Ils avaient alors informé les bailleurs de leur décision d’interrompre le paiement des loyers et des charges sur les périodes concernées par ces fermetures.
En réaction, les bailleurs les ont assignés en paiement.
Les arrêts rendus par les Cours d’appel de CHAMBERY et de NANCY, qui avaient condamnés les sociétés locataires au paiement de provisions correspondant aux arriérés locatifs, sont tous les deux confirmés par la Cour de cassation, qui rejette les pourvois des exploitants de résidences de tourisme.
La haute juridiction écarte ainsi, une nouvelle fois, les moyens fondés sur le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance et sur la perte de la chose louée, et considère que la clause de suspension du loyer prévue au bail n’était pas applicable.
Il ne subsiste, désormais, plus vraiment de doute possible sur le sort des loyers commerciaux pendant la crise sanitaire, a fortiori dans le cadre des résidences de tourisme !