BAIL COMMERCIAL : QU’EST-CE QUE LE DROIT D’OPTION ? RENONCER AU RENOUVELLEMENT DU BAIL GRACE AU DROIT D’OPTION

L’article L.145-57 du Code de commerce est relatif à la procédure en matière de fixation du loyer du bail commercial ; son second alinéa dispose :

« Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. […] »

Sous une formulation complexe, cette disposition dissimule le mécanisme du droit d’option.

Cet outil a vocation à être utilisé après un renouvellement du bail commercial, que celui- ci résulte d’une demande de renouvellement notifiée par le preneur, expressément acceptée par le bailleur ou non contestée dans les formes et délais prévus par la loi, ou d’un congé avec offre de renouvellement notifié par le bailleur.

Pour comprendre le droit d’option, il faut distinguer l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail, et leur accord sur le montant du loyer du bail renouvelé : un bail peut ainsi être renouvelé sans que les parties ne se soient entendues sur le loyer.

Le droit d’option peut alors intervenir dès qu’il y a eu un accord (exprès ou tacite) entre les parties sur le renouvellement du bail commercial, mais à condition qu’il n’y ait pas eu d’accord entre elles sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Sa justification est de permettre aux parties de changer d’avis, dans la mesure où le loyer fixé à la suite d’un renouvellement du bail ne leur convient pas : les parties ne peuvent être définitivement engagées dans un nouveau bail sans un accord sur le montant du loyer.

L’article L.145-57 ne précise pas les modalités d’exercice de ce droit d’option ; il n’est soumis à aucun formalisme particulier, mais il est vivement recommandé de l’exercer par voie d’huissier ou a minima par courrier recommandé avec accusé de réception, notamment pour des raisons de preuve, de délai et de sécurité juridique.

La jurisprudence considère que le droit d’option peut être exercé « à tout moment », tant qu’aucun accord sur le loyer n’est intervenu, c’est-à-dire dès que le principe du renouvellement est acquis, même avant toute démarche ou procédure engagée pour la fixation du loyer et tant qu’une telle action n’est pas prescrite. Il peut être exercé jusqu’à un mois après la signification d’une décision définitive fixant le loyer du bail renouvelé.

L’effet du droit d’option est la rupture du bail commercial :

• dans la mesure où il conduit à renoncer, a posteriori, au renouvellement du bail, l’exercice du droit d’option a un effet rétroactif : le locataire devient occupant sans droit ni titre à compter de la date d’expiration du bail, et est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux ;

• l’exercice du droit d’option par le bailleur est irrévocable : impossible, ensuite, de revenir sur sa position pour consentir au renouvellement du bail.

La partie qui exerce le droit d’option est tenue, d’après les dispositions de l’article L.145-57, de « supporter tous les frais » : cela inclut non seulement les dépens exposés dans le cadre de la procédure de fixation du loyer, le cas échéant, mais aussi les « frais irrépétibles » prévus à l’article 700 du Code de procédure civile et notamment les honoraires d’avocat engagés par l’autre partie.

Pour le bailleur qui ne dispose pas d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire (lequel pourrait alors justifier une résiliation du bail pour faute), l’exercice de son droit d’option le contraint à payer au preneur une indemnité d’éviction, conformément aux dispositions des articles L.145-14 et suivants du Code de commerce.

Pendant du droit d’option, le droit de repentir prévu à l’article L.145-58 du Code de commerce permet au bailleur, qui a refusé le renouvellement du bail et offert à son locataire le paiement d’une indemnité d’éviction, de consentir finalement au renouvellement et ainsi de se dispenser du paiement de ladite indemnité… sous conditions.