LE DROIT DE PRÉFÉRENCE DU LOCATAIRE COMMERCIAL
EN CAS DE VENTE DU LOCAL
L’article L.145-46-1 du Code de commerce, introduit par la loi Pinel en 2014, a instauré un droit de préférence au profit du locataire commercial, en cas de vente du local loué : précisions sur le régime de ce droit de préemption, tel qu’il est fixé par la loi et précisé par la jurisprudence.
L’article 14 de la loi « Pinel » du 18 juin 2014 a inséré un article L.145-46-1 dans le Code de commerce, qui consacre un droit de préemption inspiré du droit de préférence du locataire qui existe en matière de bail d’habitation.
Cet article dispose aujourd’hui (depuis sa modification résultant de l’article 118 de la loi n°2022-217 du 21 février 2022) :
« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification
doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque. Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.
Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.
Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n’est pas non plus applicable lorsqu’il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l’urbanisme ou à l’occasion de l’aliénation d’un bien sur le fondement de l’article L. 213-11 du même code. »
Alors que ce droit de préférence, prévu au profit du preneur à bail commercial n’était auparavant stipulé que dans certains baux, au libre choix des parties, il constitue désormais une disposition d’ordre public (Cass. Civ. 3 ème , 28 juin 2018, n°17-14.605), qui s’applique à toute cession d’un local conclue depuis le 18 décembre 2014.
Il n’est donc pas possible, pour les parties à un bail commercial, d’y déroger.
Il s’en suit que le propriétaire qui envisage de vendre le bien immobilier qu’il a donné à bail doit adresser à son locataire une information sur les prix et conditions de la vente projetée, laquelle vaut offre de vente au profit du locataire.
La loi précise les modalités de cette notification obligatoire, ainsi que les délais d’acceptation par le locataire (un mois) et de réalisation de la vente au profit du locataire (deux ou quatre mois, selon que le preneur à bail a fait connaître son intention, ou non, de recourir à un prêt pour financer l’acquisition).
Si cette disposition est impérative, il n’en reste pas moins qu’elle comporte des exceptions importantes.
Ainsi, la loi dispose que le droit de préemption du locataire est exclu dans les cas suivants :
- cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ;
- cession unique de locaux commerciaux distincts ;
- cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
- cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
- cession d’un local au conjoint du bailleur, à un ascendant ou à un descendant, ou au
conjoint de celui-ci ; - exercice du droit de préemption du Code de l’urbanisme,
La jurisprudence est venue préciser que le droit de préemption ne s’applique pas dans les hypothèses de ventes judiciaires (qu’il s’agisse de la vente aux enchères publiques d’un ensemble immobilier appartenant à une société en liquidation : Cass. Civ. 3 ème , 17 mai 2018,
n°17-16.113 ; ou de la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire : Cass. Com. 23 mars 2022, n°20-19.174).
Récemment, la Cour de cassation a rappelé que ce droit de préemption, qui vise « les locaux à usage commercial ou artisanal », ne s’applique pas aux locaux à usage industriel – lesquels sont définis comme « tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant »
(Cass. Civ. 3 ème , 29 juin 2023, n°22-16.034).
Ce droit de préemption peut en revanche concerner les locaux à usage de bureaux, dans la mesure où ils sont affectés à un usage commercial au sens de l’article L.110-1 du Code de commerce ; a contrario, le droit de préférence semble être écarté pour la vente de locaux à usage de bureaux lorsque ceux-ci sont affectés à un usage professionnel.
Enfin, la jurisprudence est venue préciser que les honoraires de négociation d’un agent immobilier ne font pas partie du prix de vente dont le locataire doit être informé pour lui permettre d’exercer son droit de préférence (Cass. Civ. 3 ème , 23 septembre 2021, n°20-17.799
; Cass. Civ. 3 ème , 28 juin 2018, n°17-14.605).