JURISPRUDENCE : LES LOYERS "COVID" SONT DUS !

Au printemps 2020, dès le lendemain des premières annonces du Gouvernement sur l’état d’urgence sanitaire et le confinement imposé à la population, nombreux sont les commerçants, preneurs à bail commercial, à s’être interrogés sur l’exigibilité des loyers pendant des périodes où leur établissement était fermé.

La question apparaissait alors d’autant plus pertinente que l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 excluait toute sanction en cas de défaut de paiement des loyers et charges locatives pendant l’état d’urgence sanitaire, pour les entreprises éligibles au fonds de solidarité, et que dans le même temps le Ministre de l’économie indiquait que l’épidémie constituerait un évènement de force majeure, à tout le moins pour les marchés publics.

Depuis, les soutiens accordés aux entreprises touchées par les conséquences de l’épidémie de Covid-19 se sont multipliées, notamment par le recours aux fonds de solidarité, l’octroi de PGE (Prêts Garantis par l’Etat), la mise en place des aides « coûts fixes » et de l’aide dite « loyers et charges locatives ».

Parallèlement, la justice civile et commerciale a été saisie à de très nombreuses reprises, par les locataires comme par les bailleurs, pour se prononcer sur cette question cruciale de l’exigibilité des loyers commerciaux pendant les périodes de fermeture imposées par les pouvoirs publics.

Plusieurs fondements juridiques ont été développés par les conseils des locataires commerciaux, pour tenter de parvenir à une exonération du paiement des loyers.

Parmi ceux-ci, on peut citer la force majeure, l’obligation de délivrance conforme imputable au bailleur, l’exception d’inexécution, la perte de la chose louée, mais encore l’imprévision ou encore l’obligation d’exécution de bonne foi du contrat de bail commercial.

En est résulté un nombre considérable de décisions rendues par les Tribunaux et les Cours d’appel, saisis tantôt en référé, tantôt au fond, parfois par le biais d’une contestation de mesures d’exécution entreprises par les propriétaires.

Et en deux années de jurisprudence de première instance et d’appel, il a fallu se rendre à l’évidence : les décisions rendues ont été aussi diverses que variées, certains fondements juridiques étant admis par telle juridiction et rejeté par telle autre, entraînant une jurisprudence divergente et contradictoire… parfois au sein d’une même juridiction !

C’est finalement la troisième chambre civile de la Cour de cassation, saisie de nombreuses affaires relatives à l’exigibilité des loyers commerciaux, qui a choisi d’examiner en priorité trois pourvois, lui permettant de trancher cette question de principe.

Par trois arrêts rendus le 30 juin 2022, dont deux sont publiés, dans des cas d’espèce très divers, la juridiction suprême de l’ordre judiciaire a affirmé que les loyers commerciaux étaient dus pendant les périodes concernées par l’état d’urgence sanitaire.

La Cour de cassation exclut ainsi les moyens tirés de :

• la perte de la chose louée : l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne peut être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil, dans la mesure où cette interdiction était générale et temporaire, avait pour seul objectif de préserver la santé publique, et était sans lien direct avec la destination du local donné à bail ;

• l’inexécution de l’obligation de délivrance du bailleur : la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance ;

• la force majeure : il résulte de l’article 1218 du code civil que le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure.

Elle en conclut : « l’obligation de payer le loyer n’était pas sérieusement contestable ».

Pour asseoir cette position de principe, la Cour a publié, le jour même, un communiqué de presse intitulé « Baux commerciaux et état d’urgence sanitaire », dont les termes ne laissent plus de place au doute : https://www.courdecassation.fr/toutes-les-actualites/2022/06/30/baux-commerciaux-et-etat-durgence-sanitaire