MATHILDE BRAZEY AVOCAT
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal Officiel du 27 mai 2026, modifie plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux, dans l’objectif annoncé de « simplifier le développement des commerces ».
Examen des principaux apports de cette loi en matière de bail commercial :
Les articles 61 à 77 de la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026, réunis sous un titre X « Simplifier le développement des commerces », modifient les dispositions du Code de commerce relatives au statut des baux commerciaux, sur les aspects suivants :
Un nouvel alinéa est inséré à l’article L.145-46-1 du Code de commerce pour définir le « local à usage commercial » et le « local à usage artisanal » auxquels s’applique le droit de préférence du locataire en cas de vente du bien immobilier loué.
Le premier s’entend de « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts ».
Le second désigne « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services […] y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l’exclusion des entrepôts ».
Un article L.145-32-1 est créé au sein du Code de commerce, qui prévoit que le paiement mensuel du loyer est de droit pour le preneur d’un local destiné à « l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ».
Cette disposition est d’ordre public, de sorte qu’il ne peut y être dérogé ; le locataire doit seulement en faire la demande auprès de son bailleur, et la mensualisation prend effet à compter de l’échéance suivante prévue par le bail.
L’effectivité de ce droit est cependant conditionnée à l’absence d’arriérés de loyer et des charges.
Aux termes du nouvel article L.145-38-1 du Code de commerce, applicable aux baux en cours à la date de promulgation de la loi, est désormais autorisée la « clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer ».
La loi complète le dispositif protecteur du locataire en précisant, à l’article L.145-40 du Code de commerce, le régime des sommes versées au titre de garantie (dépôt de garantie, garanties autonomes, cautions, nantissements, etc.) et en plafonnant leur montant.
Désormais, le cumul du dépôt de garantie et, plus largement, de la « valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature » ne peut excéder l’équivalent de trois mois de loyer.
Ces garanties ne produisent pas intérêt au profit du preneur, mais doivent être restituées dans un délai maximal de trois mois suivant la remise des clés, sous déduction des sommes restant éventuellement dues et dûment justifiées.
En cas de mutation des locaux, l’obligation de restitution de ces garanties est transférée de plein droit au nouveau bailleur, les garanties existantes devant être levées ou restituées dans un délai de six mois.
L’article L.145-41 du Code de commerce est également réécrit afin de préciser les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour non‑paiement des loyers ou inexécution d’une obligation contractuelle, ainsi que le rôle du juge dans l’octroi de délais de paiement.
Ce qui ne change pas, c’est que la clause ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, ce délai devant impérativement être rappelé dans l’acte.
Saisi avant que la résiliation n’ait été judiciairement constatée, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement, à la condition que le preneur ait repris le versement intégral du loyer courant et qu’il soit en mesure de régler sa dette locative selon l’échéancier fixé.
La loi précise que ces nouvelles dispositions s’appliquent aux demandes de suspension introduites à compter de son entrée en vigueur.
Pris ensemble, ces ajustements confirment le mouvement de rééquilibrage du statut des baux commerciaux en faveur des locataires commerçants et artisans, sans remettre en cause la liberté de négociation initiale des loyers.
La consécration des « clauses tunnel » d’indexation, le droit à la mensualisation du loyer et l’encadrement des garanties financières répondent à des préoccupations opérationnelles des commerçants et exploitants, tandis que la clarification du droit de préférence et du régime de la clause résolutoire s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence déjà nourrie.
Dans la pratique, bailleurs et preneurs auront intérêt, à l’occasion de la conclusion des baux, de leurs renouvellements ou des avenants, à :