MATHILDE BRAZEY AVOCAT
Le bail professionnel est un contrat relativement peu encadré par la loi.
À la différence du bail d’habitation ou du bail commercial, son régime comporte peu de dispositions impératives ; les parties disposent donc d’une importante liberté pour organiser leur relation, notamment en ce qui concerne le montant du loyer, sa révision, la répartition des charges et des travaux, les assurances, la cession ou encore la sous-location.
Cette liberté contractuelle n’est toutefois pas totale : l’article 1102 du Code civil rappelle que cette liberté contractuelle qu’elle s’exerce « dans les limites fixées par la loi » et ne permet pas de déroger aux règles d’ordre public.
Le bail professionnel reste ainsi soumis à plusieurs règles impératives, principalement prévues par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.
Le bail professionnel concerne les locaux affectés exclusivement à l’exercice d’une activité professionnelle, notamment une activité libérale ou non commerciale ; il est ainsi particulièrement utilisé par les avocats, médecins, architectes, experts-comptables, consultants et autres professionnels exerçant une activité indépendante, qu’elle soit réglementée ou non.
Le bail professionnel doit être établi par écrit, et sa durée ne peut être inférieure à six ans.
À l’issue du contrat, le bail est reconduit tacitement pour la même durée si aucune des parties ne manifeste sa volonté de ne pas le renouveler. Le bailleur et le locataire peuvent s’opposer au renouvellement en respectant un préavis de six mois. Le locataire peut également quitter les locaux à tout moment, sous réserve de respecter ce même délai. La notification doit être effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Le bailleur doit délivrer le local, l’entretenir en état de servir à l’usage prévu et assurer au locataire une jouissance paisible des lieux, conformément à l’article 1719 du Code civil.
Le locataire doit, pour sa part, utiliser les locaux conformément à leur destination et payer le loyer aux échéances convenues, en application de l’article 1728 du Code civil.
Un état des lieux doit également être établi lors de l’entrée dans les locaux et lors de leur restitution.
La souplesse du régime rend la rédaction du bail particulièrement importante.
Une clause imprécise ou contradictoire peut entraîner des difficultés concernant la destination des lieux, la révision du loyer, les charges récupérables, les travaux ou les conditions de résiliation.
La jurisprudence récente illustre cette nécessité : dans un arrêt du 27 juin 2024, la Cour d’appel de PARIS a refusé de qualifier un contrat de bail commercial en l’absence de volonté « expresse, claire et univoque » des parties. Le contrat était imprécis, faisait référence à des textes abrogés et comportait des stipulations incompatibles avec le statut des baux commerciaux. La Cour d’appel en a déduit que le régime du bail professionnel demeurait applicable, notamment en ce qui concerne la faculté pour le locataire de donner congé à tout moment avec un préavis de six mois.
Dans un arrêt du 16 avril 2025, la cour d’appel de RIOM a, quant à elle, jugé qu’en l’absence de notification formelle de non-renouvellement, un bail professionnel était reconduit tacitement aux conditions initiales. La Cour d’appel a également retenu que les modalités de révision du loyer étaient celles prévues par la clause d’indexation du contrat.
Ces décisions rappellent que la liberté contractuelle suppose une rédaction claire et cohérente.
Les parties peuvent aménager largement le contenu du bail professionnel, mais elles doivent exprimer sans ambiguïté leur volonté lorsqu’elles souhaitent adopter un régime différent, modifier ou préciser les conditions de leur relation locative.
Elles peuvent notamment décider de soumettre volontairement le contrat au statut des baux commerciaux, comme le prévoit l’article L.145-2, 7° du Code de commerce, mais ce choix doit être clairement exprimé et entraîne l’application d’un régime plus contraignant, notamment en matière de loyer, de renouvellement et d’indemnité d’éviction.
Le bail professionnel constitue donc un outil souple et adapté à l’exercice d’une activité professionnelle, à condition de ne pas sous-estimer l’importance de son contenu.
Par conséquent, la rédaction du bail par un professionnel permet de sécuriser durablement les droits et obligations de chacune des parties, en tenant compte des impératifs légaux mais également de chaque situation particulière.